Tugas
UAS TakeHome Hukum Agraria
“Essai
Tentang Sistem Pendaftaran Tanah yang diterapkan di Indonesia”
Dosen
Pengampu: Isdian
Anggraeni SH.,
M.Hum
Oleh:
Hendrik
Kiawan Wirantanus
2014
1 011 0311 302
FAKULTAS
HUKUM
UNIVERSITAS
MUHAMMADIYA MALANG
2016
Sistem pendaftaran tanah yang
diterapkan di Indonesia
Oleh: Hendrik Kiawan
Wirantanus (FH UMM - 201410110311302)
Negara Indonsia merupakan negara hukum sebagaimana yang
disebutkan dalam pasal 1 ayat (3) UUD 1945 perubahan ketiga dengan demikian Negara
Indonesia diamanatkan harus menjadi negara hukum. Dalam rumusan Aristoteles
negara hukum adalah negara yang berdiri diatas hukum yang menjamin keadilan
atas warga negaranya. Berikut penjelasan
di dalam UUD 1945 bahwa “Negara Indonesia berdasarkan atas hukum (rechstaat),
tidak berdasarkan pada kekuasaan belaka (machstaat)”. Selain itu supremasi
hukum yang merupakan salah satu ciri pokok negara hukum yang dimana hukum
merupakan posisi tertinggi yang dimana hukum adalah menjadi tujuan untuk
melindungi kepentingan rakyat.
Oleh karena itu dalam hal pendaftaran tanah merupakan
salah satu contoh perwujudan dari pasal 1 ayat (3) UUD 1945. Pendaftaran tanah
ini dilakukan karena untuk menjamin kepastian hak atas tanah yang menjadi dasar
utama dalam rangka kepastian hukum kepemilikan tanah, mengingat dengan
pendaftaran tanah tersebut dapat terbukti bahwa tanah dapat diketahui pemilik,
luas, dan tempat yaitu dengan memiliki akta setelah adanya pendaftaran. Dalam
pendaftaran tanah tersebut di Dunia memiliki sistem tersendiri atau memiliki
sistem pendaftaran tanah yang berbeda-beda dengan berbagai tujuan dan alasan
termasuk Indonesia.
Selain itu juga Negara Indonesia mencantumkan peraturan
tentang penggunaan tanah secara umum dalam Undang-Undang Dasar 1945, pasal 33
ayat (3): Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai
oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.
Sedangkan selanjutnya diatur dalam undang-undang.
Masuk dalam pembahasan Sistem
pendaftaran tanah yang dipakai di suatu negara tergantung pada asas hukum
pendaftaran tanah dan sistem publikasi yang digunakan dalam penyelenggaraan
pendaftaran tanah oleh negara yang bersangkutan.[1]
Sistem pendaftaran tanah
didunia ini dikenal ada dua model atau jenis pendaftaran tanah, yaitu: pertama,
disebut dengan model pendaftaran akta atau " registration of deeds" yang oleh
beberapa penulis menggunakan istilah pendaftaran tanah dengan stelsel negatif
atau pendaftaran tanah negatif dan kedua, pendaftaran hak atau "registration of title",
dimana lazim pula disebut dengan nama " pendaftaran dengan stelsel
positif" ataupun seringkali disebut " system Torrens".[2]
Melihat hal itu pada dasarnya
kedua sistem pendaftaran tanah itu tidak jauh beda, karena sistem pendaftaran
tanah yang dimaksud keduanya adalah sama-sama untuk menjamin kepastian hak atas
suatu tanah tersebut atau demi terjaminnya kepastian hukumnya.
Terlepas dari macam sistem
pendaftaran tanah di seluruh penjuru tersebut sebagaimana yang disebutkan
diatas, bukan berari terdapat sistem pendaftaran tanah yang sempurna atau tidak
memiliki kekurangan, berbagai sistem tersebut juga memiliki perbedaan, kekurangan,
kelebihan masing-masing maupun persamaan-persamaannya. Pertanyaannya adalah
“sistem pendaftaran tanah yang manakah yang diterapkan di Indonesia?”.
Sebelum menjawaab pertanyaan
itu perlu kiranya saya menjelaskan apa itu pendaftaran tanah, menurut PP Nomor
24 Tahun 1997 pasal 1 angka 1 pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang
dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur,
meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian, serta pemeliharaan
data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai
bidang-bidang tanah dan satuansatuan rumah susun, termasuk pemberian sertipikat
sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya
dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Melihat isi dari pengertian
pendaftaran tanah di atas dan dua jenis sistem pendaftaran tanah yang dikenal
di Dunia, Indonesia sendiri menganut terminology sistem pendaftaran negative
atau stelsel atau biasa kita sebut pendaftaran akta atau sertifikat. Hal itu
juga terbukti bahwa di Indonesia setiap terdapat sengketa tentang tanah maka,
dibuktikan dengan akta/ sertifikat dan hal ini sebagai alat bukti yang kuat.
Didalam akta/ sertifikat itu sendiri termuat:[3]
1.
Data yuridis tanah yang bersangkutan
2. Perbuatan
hukumnya
3. Haknya
4. Penerima
hak
5.
Hak apa yang dibebankan
Dalam menguatkan pendapat
diatas, mencantumkan Pasal 12 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:
(1) Kegiatan pendaftaran tanah
untuk pertama kali meliputi:
a. pengumpulan dan pengolahan
data fisik;
b. pembuktian hak dan
pembukuannya;
c. penerbitan sertifikat;
d. penyajian data fisik dan
data yuridis;
e. penyimpanan daftar umum dan
dokumen.
(2) Kegiatan pemeliharaan data
pendaftaran tanah meliputi:
a. pendaftaran perubahan dan
pembebanan hak;
b. pendaftaran perubahan data
pendaftaran tanah lainnya.
Namun, sistem pendaftaran tanah
yang dianut oleh Indonesia ini juga memiliki kekurangan-kekurangan dan
kelebihan-kelebihan.
Sedangkan mengenai ketentuan
dasar dari pendaftaran tanah sendiri tercantum dalam UUPA yang merupakan
peraturan dasar yang mengatur penguasaan, pemilikan, peruntukan, penggunaan,
dan pengendalian pemanfaatan tanah yang bertujuan terselenggaranya pengelolaan
dan pemanfaatan tanah untuk sebesarbesar kemakmuran rakyat, yakni dalam Pasal
19 UUPA:
(1) Untuk menjamin kepastian hukum, oleh Pemerintah
diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia, menurut
ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah.
(2) Pendaftaran tanah tersebut
pada ayat (1) meliputi :
a. pengukuran,
perpetaan, dan pembukuan tanah;
b. pendaftaran
hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. pemberian
surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Dalam PP No. 24 Tahun 1997
Tentang Pendaftaran Tanah pasal 3 menyebutkan tujuan dari pendaftaran tanah adalah:
a. untuk
memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas
suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar
dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
b. untuk
menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk
Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam
mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah
susun yang sudah terdaftar, untuk terselenggaranya tertib administrasi
pertanahan.
Terlepas dari tujuan tersebut,
sistem pendaftaran tanah yang dianut Indonesia memiliki kekurangan dan
kelebihan sebagaimana yang dipaparkan diatas. Lebih jelasnya akan dijelaskan
dengan tabel secara umum terkait sistem pendaftaran tanah.
Berikut tabel kelebihan dan
kelemahan Sistem Pendaftaran tanah.[4]
|
No.
|
Kelebihan/
kelemahan
|
Pendaftaran
Akta/ Negatif
|
Pendaftaran
Hak/ Positif
|
|
1.
|
Kelebihan
|
Pertama: Karakter yang spesifik adalah adanya " akte "
sebagai bukti kepemilikan hak atas tanah dan peralihan hak.
Kedua: Adanya jaminan hukum yang diberikan kepada pihak yang sebenarnya
lebih berhak.
|
Pertama: Karakter spesifik dari sistem pendaftarannya adalah adanya
" sertifikat hak atas tanah" yang diterbitkan sebagai tanda bukti
dan alat pembuktian hak atas tanah.
Kedua: Hak kepemilikan atas tanah tercipta atau
lahir setelah dilakukan pendaftaran haknya.
Ketiga: Negara memberikan Jaminan penuh bagi
pemegang hak atas tanah yang terdaftar terhadap tuntutan pihak manapun (indefeasible)
Keempat: Adanya jaminan konpensasi apabila terdapat
kesalahan/ kekeliruan prosedur.
|
|
2.
|
Kelemahan
|
Pertama: Tidak adanya kepastian hukum dan hak bagi pemegang kepemilikan
hak atas tanah.
Kedua: Terhadap akte yang didaftarkan tidak
dilakukan pengujian kebenarannya sehingga posisi hukumnya menjadi lemah.
Ketiga: Bahwa akte yang didaftarkan hanyalah
referensi waktu bidang tanah didaftarkan
|
Pertama: Membutuhkan waktu yang lama dalam rangka penerbitan hak atas
tanahnya. ( inventarisasi, penelitian, dan pengumuman ).
Kedua: Merugikan pihak-pihak atau pemilik yang
yang sebenarnya berhak atas tanah tersebut.
Ketiga: Persoalan sengketanya menjadi persoalan
administrasi.
|
Contoh kasus:
Sumber:[5]
Dalam contoh kasus ini (tingkat kasasi) dalam perkara Kepala Kantor
Pertanahan Kota Surabaya (Tergugat III/
Pembanding) dan Karno Hendra (Tergugat II/ Pembanding) melawan Solichah, Siti
Chaulah, Sulastri, Siti Romelah, Siti Fatimah dll. Kasus ini masalah
kepemilikan tanah, secara singkat dalam kasus ini dari semua tergugat diduga
menggunakan tanah secara melawan hukum. Selain itu juga banyak kasus terkait
pendaftaran tanah yang serupa atau kasus tidak jauh beda dengan kasus ini.
Pembuktian
dari penggugat ini yaitu dengan sertifikat-sertifikat dari masing-masing
penggugat. Hanya saja masalah ini daluwarsa dan sebagainya terkait
sertifikat-sertifikat tersebut. Artinya pembuktian dalam kasus pendaftaran
tanah, sertifikat merupakan bukti autentik dalam persidangan, bisa dikatakatan
cukup kuat. Permasalahannya adalah pembuktian sertifikat-sertifikat tersebut,
apakah sah atau tidak?, apakah daluwarsa atau tidak?, dan permasalahan lain
sekitar sertifikat yang ada, (biasanya serifikat double) antara penggugat atau
tergugat. Dan putusan dari Majelis Hakim tentunya, melihat terkait pembuktian
sertifikat.
Sedangkan
solusi atau prosedur dari penyelesaian Kasus Pertanahan adalah sebagai berikut:[6]
1.
Pelayanan pengaduan dan Informasi Kasus
v Pengaduan disampaikan melalui Loket
pengaduan.
v Dilakukan Register terhadap pengaduan
yang diterima.
v Penyampaian informasi, digolongkan
menjadi :
o Informasi rahasia : Perlu ijin Kepala
BPN RI atau Pejabat yang ditunjuk.
o Informasi Terbatas : Diberikan pada
pihak yang memenuhi syarat.
o Informasi Terbuka untuk umum : Diberikan
pada pihak yang membutuhkan.
2.
Pengkajian Kasus
v Untuk mengetahui faktor penyebab.
v Menganalisis data yang ada.
v Menyusun suatu rekomendasi penyelesaian
kasus.
3. Penanganan Kasus
Penanganan suatu kasus pertanahan yang
disampaikan atau diadukan dan ditangani oleh Badan Pertanahan Nasional RI
dilakukan dengan tahapan :
v Pengolahan data pengaduan, penelitian
lapangan/koordinasi/investigasi.
v Penyelenggaraan gelar kasus/penyiapan
berita acara.
v Analisis/Penyusunan Risalah Pengolahan
Data/surat keputusan.
v Monitoring dan evaluasi terhadap hasil
penanganan kasus.
Untuk suatu kasus pertanahan tertentu
yang dianggap strategis, dilaksanakan pembentukan tim penanganan kasus potensi
konflik strategis.
4. Penyelesaian Kasus
Penyelesaian suatu kasus pertanahan
dikelompokkan menjadi 2 yaitu :
v Penyelesaian melalui jalur
hukum/pengadilan.
v Penyelesaian melalui proses mediasi.
Kesimpulannya
adalah pendaftaran tanah merupakan suatu hal yang penting, yaitu untuk menjamin
kepastian hukum dari pemilik secara khusus, dan masyarakat secara umum.
Sebagaimana dikatakatan bahwa Indonesia merupakan negara hukum, maka hal-hal
seperti itu negara harus bisa menjamin kemakmuran masyarakat dan dalam menjamin hal tersebut maka di
Indonesia terdapat sistem pendaftaran tanah.
Pedaftaran
tersebut yaitu dengan sistem yang berlaku, yaitu untuk memperoleh sertifikat
sebagai jaminan hak masyarkat bahwa tanah tersebut adalah miliknya. Sebagaimana
yang diketahui bahwa dalam sertifikat menerangkan, luas tanah, batasan tanah,
lebaran dan lain-lain. Kemudian contoh kasus diatas memperlihatkan pentingnya
sertifikat tanah. Sebagaiman diatas bahwa serfikat merupakan bukti autentik
untuk membuktikan kepemilikan tanah.
Selain itu juga, terkait solusi
dan prosedur penyelesaian Kasus Pertanahan dijelaskan oleh Peraturan Kepala
Badan Pertanahan Nasional Reppublik Indonesia yang tujuannya tidak lain yaitu
untuk menjamin hak masyarakat.
Daftar Pustaka
Dr. Boedi Djatmiko., HA.,
SH., M.Hum. Sistem Pendaftaran Tanah.
http//www.sertifikattanah.blogspot.co.id.
Kementerian Agraria dan Tata
Ruang/ Badan Pertanahan Nasional. Penanganan
Kasus Pertanahan. http//www.bpn.go.id.
Mahkamah Agung Republik Indonesia, Putusan No.
963K/Pdt/2013
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah.
Peraturan Kepala Badan
Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2011 Tentang Pengelolaan
Pengkajian Dan Penanganan Kasus Pertanahan.
Titut
Rosawati (FH UI 2010). Makalah Analisis Pendaftaran
Tanah. http//www.lib.ui.ac.id.
Undang-Undang
Dasar Negara Republik Indonesia 1945.
Undang-Undang
No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria
Wibowo Tunardy (jurnal
online). Sertifikat Sebagai Tanda Bukti
Atas Hak Tanah http//www.jurnalhukum.com
[1] Titut Rosawati (FH UI 2010). Makalah
Analisis Pendaftaran Tanah. http//www.lib.ui.ac.id.
[2] Dr. Boedi Djatmiko., HA., SH., M.Hum. Sistem Pendaftaran Tanah. http//www.sertifikattanah.blogspot.co.id.
[3] Wibowo Tunardy (jurnal online). Sertifikat
Sebagai Tanda Bukti Atas Hak Tanah http//www.jurnalhukum.com
[4] Ibid
[6] Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional. Penanganan Kasus Pertanahan. http//www.bpn.go.id
Komentar
Posting Komentar